主持人：接下来我们有请全国房地产设计联盟副CEO加拿大宝佳国际有限公司首席代表高志同志做演讲。题目是《中国老年住宅项目案例与设计介绍》。
高志：各位好！今天下午想给大家介绍一个新的概念，就是我们说的所谓第四代养老社区，准备给大家介绍一个实际案例，是我们在天津武清河做的一个项目，应该说保佳国际公司有六十年历史了，在美国加拿大在中国都做很多养老社区，在中国已经做五个了，今天特别不巧，今天见到这些朋友太高兴了，我的计算机中病毒了，我现在只能从我的硬盘了把我的观点带出来，大家有兴趣再给大家看仔细的图，刚刚上午各位发言我也很受教育，我想跟大家分享可能不是这些标准也不是这些说法，我想跟大家分享是一个实践的东西，就是我们怎么做养老社区给大家谈谈我们的体会。
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我觉得有这样三个主要的因素：第一，大家注意了中国经济现在发展一个十字路口，我们经过30年改革开放以后，中国变得相对富裕了，我们有钱了，但是这个社会在我们提倡效率的时候我们慢慢失去了公平，而一个真正发达的国家，它最大的特点首先是公平，所以，国家要想实现党中央提出科学发展观，实现所谓的和谐社会，我们第一个问题要解决的是让我们老人有一个幸福的往年，我们有钱才能做这个。
第二，我们中国老人有一个什么特点啊？我们中国的老人穷，比我们现在中年人年轻人都穷，这种穷什么造成的？是由于我们计划经济体制造成的，我父亲这一代基本上都是把钱给国家了，每年什么私人财产，但是由于计划经济带来一个好处，国家给他们这些人都有固定养老金，同时都分配了住房，这些住房位置在哪里？恰恰都是市中心，用今天的话说就是好地段，他们虽然钱不多，但是他们在最重要的地段他们拥有最好地段，但是老了以后他们社会活动已经大量减少，那种做商业好地段对于他们养老反倒不好了，很闹很吵又没有什么商业活动，其实想到一个空气好一点，生活节奏慢一点可能幸福生活的地方，他想去但是他的财力不允许，这个时候他本身也有置换房子的这种需要。
第三条，随着我们现在服务业的发展，中国现代服务业的发展超过任何产业，随着服务业的发展，刚才美国的演讲者提到这个问题，中国养老者不是房地产是以服务业为主，他不是房地产是服务业，中国服务业现在各种专业服务公司已经大量出现了，所以现在具备了大规模发展养老产业的可能，当然还有中信地产这些老总提到的，积极争取政府政策的支持，在这个基础上我给大家提几个建议。第一建设老年住宅建设老年社区不等于建设老年医院，一定要搞清楚这个，各位开发商朋友，我在中国做五个养老社区，我发现谁往养老院靠谁最后完蛋，千万不要一搞养老社区我搞多少养老院，养老院政府的事，你不要提政府做事，因为养老院很专业很复杂的问题，很难的技术问题，同时需要大量团队去做，我们开发商不要碰商业一个道理，你玩不起你也玩不对，搞养老社区不要搞医院，需要搞医院怎么办？我今天会组织很好，请来了301医院院长，谁要把中国北京301医院大夫请过去，否则你们别搞。第二老年公寓和医院的关系，老年公寓和医院盈利体系完全两个模式，老年公寓盈利模式是什么？是给老年人提供一个健康生活环境提供一个生活状态，医院是什么？医院是治病的地方，能说住在老年社区里面的都有病吗？两种应了模式。
中国未来的养老产业方向在哪里？效用决定价值，刚才有一位鄂尔多斯的老总，还有一个扬州的老总都谈到他们现在正在做的东西，因为他们没有看我也不好妄加评论，他们都谈到一个问题，只是没有展开说，我这个养老社区干什么的，讲了鄂尔多斯特点，鄂尔多斯迅速发展以后缺什么，所以养老社区的成本我个人认为跟别的开发项目不一样，它的成本变化的幅度比一般的项目要大得多。举一个例子刚才鄂尔多斯鑫海集团的老总就谈到，我国家按照经济适用房给我考虑，银行贷款就按最低经济适用房考虑，说一句话就是成本，这个成本在养老社区虽然也是房地产项目，但是发生了转移。
所以养老社区在设计在规划上研究的是什么？研究是成本的转移和效用的转移，怎么样把效用转移出来。
第四条，主要竞争对手与本项目的关系，养老社区也是一种经济产业，什么叫做好社区啊？还要看竞争关系，比如我们现在一个搞养老社区，我们怎么搞？就是找出一些百岁老人每个人给一栋别墅，现在日本和韩国美国，美国的养老基金我不记得是多少了，有的人告诉我是八万亿美金，中国一年GDP不过五万亿美金，它的养老基金有八万亿个亿，在日本据说3万亿的美金，日本才多大地方，韩国少一点两千亿美金，韩国才多大地方，所以现在我们伦敦养老社区已经有日本养老协会、韩国养老协会跟我们谈，他们没有也得要求我就建日本村那个韩国村，这个事情我们请示有关领导，只要不带政治色彩完全可能的，所以我们这样高端项目能不能和国际市场同类产品竞争，我认为自然条件具备，像三亚这样地方，大家一定会说三亚这么热建养老社区行吗？我现在讲的它是从三亚、杭州、天津、威海、包头从南到北建五个，夏天热就去包头乘凉，这里什么分时度假你买两套房子也好，咱们搞房地产手段多了，就是把养老社区做成一个网络。
由此提出了今天的养老社区三个竞争，刚才卢总谈到四个主题，叫做时代化、中国式、我觉得这个角度很好，我还特地把这个记下来了，怎么样体现中国式，怎么体现时代式，怎么高端式，一定高端往下慢慢扩散的，我也有三句话。第一句，叫做变养老的竞争为健康模式的竞争。我们做养老这套体系的行业本质是什么？其实是在进行一场健康的竞争，进行一场健康的较量，全世界男人寿命最长的日本，是有逻辑的大概79岁，日本女性平均期望寿命是84岁全世界之最，日本那么小的国家，那么紧张的劳动强度，他为什么人的人均寿命那么长，与日本非常完善养老制度分不开。所以，我们现在做养老社区关键是要做一个观念改变。第二，由养老各种各样技术竞争，变成产业模式产业量的竞争，我们说养老社区人家搞什么我们搞什么，人家无障碍设计我们无障碍设计，我不否认这个，但是养老产业特别是非医疗的产业模式，这样的竞争很重要，我很羡慕鑫海的老总你在鄂尔多斯，鄂尔多斯政府这么明白给你这么多政策，养老产业主要维持下去利润点在哪里？政策大概要占到一半。第三，有满足老年人老有所养，变成全球孝敬老人的需求，老人要老有所养没错，但是怎么样的老有所养，老年岁数很大我有经验有知识，不但老有所养，我老有所为就有收入，我在美国加拿大十年，我家边上就是一个养老院，美国65岁才退休，美国退休的时候是挣钱最多的时候，美国人退休65岁到75岁，因为我那个社区有一点特殊，大部分就是教授或者高档医生，我发现他们这个岁数挣钱比65岁还多，他成香饽饽抢他人很多他又不想太累，他到养老社区把这里房子卖掉到养老社区买房子，相应服务设施不愿意麻烦自己孩子，这个设施非常完备，今天时间关系没有办法展开。
老年公寓或者老年社区实质是什么呢？我这么多总结几句话，老年社区的设置实际上是作为一套老年产业的经营体系，不是在画房子是做一个体系，老年产业研究做的是社会养老产业价值分析，你这个项目想做好你得把产业价值做清楚，做到所有建筑设计装修设计做的其实东西相应功能，由此我也给大家建议，就是经常说的五句话：第一句话，我们任何养老社区一定有一个故事，就是要有主题，养老社区一定要突出，我这个养老社区是有什么特点，从哪来的，我的依据是什么。第二，养老社区要有标准，刚才一位老师在这提我觉得讲挺好的，中国现在没有标准，我看今天聂会长搞标准，但是讲老实话专业角度太空咱还得接着做。第三，得有次序，养老社区次序跟一般的房地产开发次序完全不一样，他有他独到地方，必须考虑老年人跟社会接触，养老社区绝对把人放一个地方这不叫养老社区，养老社区要有紧密的结合，比如最早我们做的东方太阳城，我们公司开发的时候很重要专门把大型游园和养老社区做到一起。第四，尺度养老社区的尺度和一般开发项目尺度完全不一样，哪里不一样我大概总结这样几条，第一就是养老社区的建筑千万不要想他的容积率，一定做到四到五门都没有，我的感觉就是0.3到0.6之间，房子一定要矮不是说层高，老年人行动不变，你房子多看不到天容易转向，一般两三层不要超过六层这是我的观点。第二，要宽，老年人行动不变，但是老年人又怕孤独，所以进场互相搀扶的走路，或者别人搀扶，老年人里面走道里面人包括卫生间一定尺度要宽。第三，要缓，老年人一定尽可能的多用坡道少用台阶，我指的缓就是所有交通所有空间一定给他随时留下随时可以站住地方，走半天走不动可以休息一下。再一个是语言，老年社区的设计语言，从颜色到尺度到空间都不一样。
老年公寓的发展我个人认为如果开发商朋友分享六个要素：出名一定要早，老年社区跟别的社区不一样，想买老年社区的房子绝对不像咱们买房子一下就到那边买，他60岁退休，50多岁就想这个事，老年社区最好不用采用广告这种形势，而要从关怀社会公益这个角度做，你想做老年社区你广告得早做而且得隐行做，别做太直。第二标准一定要事宜，为什么说标准一定要事宜，我们不要把老年住宅当成经济适用房，那不叫孝顺那叫糟蹋老年人，老年人要的是什么？老年人要的是面子，老年人老年人在一块不就说儿子说闺女他说什么啊，说儿子说孙子，所以他的标准起码看起来我个人认为跟当地好房子标准应该一个标准，最起码中上的，卖不卖不出去咱们根据市场考虑。第三，产业一定要实，做老年社区做什么产业啊，老年一定得有产业，在天津做的一个文化产业，一个观光农业，观光农业是什么？桃、苹果做一点体力劳动，这个体力劳动不是摘了就吃，让他市场卖挣一点零花钱，再一个文化产业，给老年产业，老年经过多少风雨见过多少世面，他比你明白得多，所以产业一定要实别玩虚的。第四，交通一定要顺，停车道路急救中心、无障碍设计有可能一定要按，有了这个有竞争力。第五，特色一定要有，特色叫做什么呢？几个名作家，几个名画家，几把绝活，老人也追星，他追星不是刘德华，他追的是季羡林，他追的是这种名画家，我们天津做这个项目，专门给这些老明人专门画馆，你到吴老家看，他的话有7平米，那是大文学家大诗人这样老人不该孝敬，我们这些房子都是白送的，你只要来就可以，我们给中国保护了最好文人，我们又带动老年人，老先生跟其他老年坐一块，年轻的时候没见真人，这会见真人聊一聊吧。再一个品牌一定要利，打什么招牌，黄半仙还是协和，我看几个养老院都是装神弄鬼，我顺便说一句黄半仙没有什么不好，这个不能乱用，山东有一个地方，我去叫潘金莲大酒店这个有一点离谱了别乱用，就是弄别弄太谱。
给老年公寓几个建议，第一效用决定价值，短期内拼机会长期拼技术，老年住宅老年公寓告诉各位现在绝对是机会，现在一哄而上的不少，但是我告诉各位最终决定还是你的技术还是技术水平，所以要搞清楚你建这个项目到底在拼什么？我个人认为老年社区尤其容不得投机取巧，刚才说了老年人买房子跟年轻人不一样，第一不着急第二经验多他理性，你骗谁啊，我什么场面没有见过啊，所以最重要的靠技术水平，因此在这个上面要狠下工夫。
第二，政策转移出特殊的价值。拼的就是一个特殊政策，这个也是给各位开发商朋友一个忠告，如果在中国现在玩老年社区，你要拿玩商品房那套玩法你死你肯定玩不了为什么？因为老年决定事情很慢，老年人有钱花钱很仔细的，你想糊弄他，你那个技巧什么多少人一夜之间卖70%，你骗谁啊，老年人，老年产业的房子卖起来时间比较长，你那些营销技巧使不上多少，那怎么办啊？像政策要机会向政策要利润，因为扶植老年产业是国家既定国策，老年人不安定国家非乱不可，我在美国、加拿大呆这么多年，我觉得美国加拿大这个问题解决特别好，波斯顿，麻塞诸塞据我所致美国养老产业最好的，我们给你钱到那什么不敢，就陪老人聊天，而且这个钱政府出，就是怕老人寂寞，所以国家政策在建老年社区土地优惠，利率优惠，银行贷款优惠，一般来讲老年的成熟度比年轻要高，起码考虑问题比较周到还有很多特殊政策不再一一讲了。
第三拿谁当头，老年社区必须得有一个说法，但是这个说法一定不是什么爱情海，这个说法一定是建立在一个非常扎实而久远的，老年社区应该有一个永远不动的真山，而不是一张纸，因此你这个老年社区你进哪个市用什么名义，比如说美国养老基地你真的做出那个样子，我觉得要做老人就拿谁当头。再一个拿你当托，美国养老基金八万亿，日本3万亿个亿，韩国两千个亿美金，日本3万亿美金什么概念，大家做老年社区资金引入最好用基金，不要用商业贷款老年社区你拖不起，这个基金用美国养老基金，日本养老基金和韩国最好，美国地方大不一定到我们这里弄，日本韩国国家小没地方，日本在东南亚缅甸、菲律宾都已经有大量养老社区，那些国家什么问题？那些国家贫富过于悬殊不安全，第二那些国家政局不稳，第三那些国家离日本比较远，咱们到韩国最近两百多海里就到了，所以想怎么样到这里下手。
再一个让谁当吹鼓手，老年社区产业刚起来，比如说万科第一把，白色家电海尔第一把，计算机北大方正都有种，养老社区还没有主呢，养老社区设计没有主，所以我一直研究这个我把这个山头占了，现在我们搞什么呢，我们商会我们衣食协会还有老年协会，就是我们这个项目群龙无首，我们给桌达做一个养老社区1.5万亩，我们威海做一个项目8.5万亩，那么这个山头谁占，你现在归到哪一个大旗下，准备往哪个方向走，我觉得争夺这个养老未来产业的好机会，我们该怎么办？
第四，谁组网络，这些年越看养老社区，越得跟着网络来干，你说我住宅也做，商业也做面粉加工厂我也做这个搞不了养生社区，养老社区最好搞专业一点，什么意思呢？海南卓达有一个养老社区，广东一个威海搞一个你买我房子，你冬天上三亚，夏天上包头，不冷不热上威海，就形成了真正产业养老网络，为什么？因为国外叫候鸟养老，美国和加拿大最典型的，加拿大每年到美国养老的人长期一呆呆半年有30万个人，这对加拿大来说很大的数字了，这次911袭击以后，美国给加拿大签证，原来我们半年不签，后来美国说三个恐怖分子全部加拿大过来的，所以六个月变成30天了，加拿大就游行抗议美国。所以，谁组织网络，我给大家刚刚准备的例子，一个创意产业，一个现代农业，我们现在做一个1.5万亩地，养老产业六千亩，剩下九千亩4500创业产业，4500采摘等等观光农业。谢谢！
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